بررسی و تحلیل حقوقی تفکیک املاک ثبتی در نظام حقوقی کنونی

بررسی و تحلیل حقوقی تفکیک املاک ثبتی در نظام حقوقی کنونی

تفکیک از ریشه‌ی فک و در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن از یک کل می باشد و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر. بنابر تعریف گفته شده تفکیک در مورد اموالی مصداق دارد که اولا مال غیرمنقول باشد همانند خانه، دکان، زمین و حتی آپارتمان. ثانیا عدم اشاعه در آن یعنی چند نفر مالک آن مال نباشند. ثالثا در حالت مشاعی، سهم هر کدام از مالکین افراز نشده باشد. رابعا مرجع رسیدگی به در خواست تفکیک املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اداره ثبت محل و قوع ملک است. خامسا مرجع رسیدگی به درخواست تفکیک املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته و به اصطلاح فاقد سند رسمی و یا منگوله دار است با دادگاهی است که ملک در نزدیک آن واقع شده است.

اصطلاح تفکیک درحقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفر هم که مالک ششدانگ ملکی باشد می تواند آن را به قطعات متعددی که قانونا" مقدور باشد تفکیک نماید.

باتوجه به تثبیت حدودملک نسبت به املاکی که تحدید حدود آنها انجام شده و ثبت در دفتر املاک گردیده و اعتبار ماده 22 قانون ثبت را گرفته است در موقع تفکیک رسیدگی به امر تصرف بنحوی که هنگام تحدید حدود درخصوص رعایت ماده 71 آئین نامه قانون ثبت صورت می گیرد موجبی و دلیلی ندارد لذا نماینده ونقشه بردار ثبت مکلفند محدوده مورد تفکیک را با حدود ثبتی تثبیت شده انطباق دهند تا ملک در محل خود استقرار داشته باشد وبه املاک مجاورین تجاوزی نشده باشد و این مورد نیاز به قید درصورت مجلس تفکیکی خواهد داشت بدیهی است درصورت وجوداختلاف بامحل یاعدم استقرار ملک در محل واقعی خود، مراتب اختلاف می بایست بدوا باترسیم نقشه ملک مورد نظر و املاک مجاور و تعیین مقدار مورد اختلاف توسط نماینده و نقشه بردار ثبت به رئیس اداره گزارش گردد تا در صورتی که رسیدگی و صدور دستور از اختیارات رئیس واحد ثبتی است اقدام و در غیر این صورت موضوع برای طرح درهیات نظارت گزارش گردد.