بررسی تاثیرات پهنه بندی طرح تفصیلی بر ارزش افزوده املاک (نمونه موردی: پهنه مسکونی محلات امانیه و جوادیه در شهر تهران)

طرح های توسعه شهری و تصمیمات اخذ شده در آن ها، مهم ترین تاثیرات را در چگونگی توسعه شهرها، افزایش یا کاهش ارزش املاک منطقه ای، تغییر و تحولات در رفتارهای اجتماعی مانند مهاجرت و ... ایفا می کنند. با این توضیح، ضرورت برنامه ریزی و هدف گذاری تخصصی و هم چنین بررسی تاثیرات آن ها بر ابعاد مختلف شهر، بیش تر جلوه گر خواهد شد. در این تحقیق، هدف بررسی تاثیرات پهنه بندی های صورت گرفته بر توسعه شهری با تاکید بر تاثیرات آن ها بر ارزش املاک می باشد که پایلوت مسئله، پهنه سکونت در محله امانیه و جوادیه در مناطق 3 و 16 شهر تهران می باشد. منطقه 3، به عنوان منطقه ای مرفه نشین با ارزش اقتصادی بالای املاک در شمال شهر و منطقه 16، منطقه ای با قشر اجتماعی ضعیف تر و در بخش های جنوبی شهر تهران بوده که بخش عمده ای از بافت آن را نیز، بافت های ناکارآمد و فرسوده تشکیل داده اند. پژوهشگر، برای بررسی تاثیر این پهنه بندی بر ارزش املاک، چندین مولفه از جمله تراکم مجاز ساخت و ساز، حداکثر سطح اشغال مجاز و ... که در از جمله مولفه های تعیین شده در سطح تفصیلی می باشند را در پهنه سکونت این دو محله بررسی کرده و سپس به ارزیابی سود حاصل از ساخت و ساز توسط سازنده در آن ها پرداخته است. هم چنین برای بررسی دقیق تر و همه جانبه مسئله، محله جوادیه در دو بخش بافت فرسوده با بهره مندی از مشوق های تعیین شده در طرح تفصیلی برای سازنده و بافت غیر فرسوده و نابرخوردار از این مشوق ها، مورد سنجش قرار گرفته است. تحقیق از نوع تحلیلی- توصیفی و از حیث هدف، کاربردی می باشد. روش تحقیق و جمع آوری اطلاعات نیز مشاهدات میدانی، مصاحبه با کارشناسان، منابع کتابخانه ای می باشد. نتایج تحقیق نشان می دهد که پهنه بندی انجام گرفته در سطح تفصیلی، عمدتا در سطح دو محله یکسان بوده و از این نظر ناعدالتی در پهنه بندی این دو م رحله با فاصله اجتماعی و اقتصادی بسیار، دیده نشده است. اما نتیجه محاسبات نشان می دهد که با وجود شرایط یکسان اولیه در ساخت و ساز مانند مساحت قطعه زمین، میزان مجاز تراکم و ...، سود ناشی از ساخت و ساز در محله امانیه حدود 90%، در بافت فرسوده محله جوادیه حدود 66% و در بافت غیر فرسوده محله جوادیه حدود 32% می باشد و شاید یکی از علل تمایل بیش تر سازندگان به ساخت و ساز در این محله نسبت به محلات پایین تر را سود بالاتر ذکر شده دانست.